Договор управления многоквартирным домом

суть договора управления МКД

Договор управления многоквартирным домом
souzpotrebitely

АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей» информирует.

Основное направление работы АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей» заключается в защите прав потребителей жилищных и коммунальных услуг.

В этой связи, мы предлагаем Вашему вниманию разъяснения терминов и понятий, применяемых в жилищных правоотношениях, и без уяснения которых, простым гражданам, собственникам многоквартирных домов (далее МКД), очень сложно ориентироваться при заключении договоров, связанных с управлением МКД.

     В последнее время,  участились случаи обращений к нам граждан с вопросом о различии между договором управления, договором оказания услуг, и договором выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, а так же о раскрытии понятия «Управляющая организация».

ОТВЕТ:

Ч. 1 чт.

161 ЖК РФ гласит: — Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

С учетом положений Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г.

№170, управление многоквартирным домом — это хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, связанные с жилым домом, и обеспечению граждан коммунальными и другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Согласно «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (Утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75):

— Управляющие (жилищные) организации — это организации любой формы собственности и организационно-правовой формы, обеспечивающие благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме (домах), а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме (домах).

То есть, Управляющей организацией (далее УО)  может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель,  который получил право осуществлять деятельность по управлению и содержанию МКД. Стоит обратить Ваше внимание на то, что даже любой из сособственников МКД может стать таким индивидуальным предпринимателем и осуществлять работы по оказанию услуг и содержанию МКД.

Согласно ч. 2 ст.

162 ЖК РФ: — По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч.14 ст. 16 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам в таком доме…

Договор управления, в жилищном праве, представляет собой смешанный договор в котором объем обязательств Управляющей организации раскрывает ст. 162 ЖК РФ это:
а) надлежащее содержание и ремонт общего имущества в МКД.
б) предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом МКД.

Этот договор включает в себя элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда и энергоснабжения и результатом его является исполнение комплекса обязательств УО.

По договору управления УО является исполнителем, а собственники МКД заказчиками комплекса услуг и работ, исполнение которых должно обеспечить надлежащее содержание МКД.

По договору управления, УО не должно наделяться без согласия собственников МКД, правом владения, пользования или распоряжения имуществом МКД, ни в целом, ни в части. Эти права остаются у собственников МКД, а УО по такому договору лишь наделяется правом требования вознаграждения за оказанные услуги и работы.

По договору управления, УО действует за плату, от своего имени в интересах собственников (посредничество), и потому не является представителем собственников МКД.

По договору управления УО не может получать выгоду от использования имущества собственников МКД (сдача в аренду подвалов, размещение рекламы на фасаде дома, использование земельного участка и пр.), но имеет право на вознаграждение по договору управления, при этом, есть нюансы и потому вопросы вознаграждения, в заключаемом договоре, следует особо внимательно рассматривать.

2. Договор оказания услуг.

ч. 5 ст. 38 НК РФ гласит: — под услугой для целей налогообложения признается «деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности».

Таким образом, договор оказания услуг представляет собой соглашение, заключенное между собственниками МКД и УО, по которому, УО — исполнитель услуг выполняет только определенную деятельность не направленную на овеществленный результат (услуги поручения, консультационные, связи, интернет, предоставление информации на разных носителях, коммунальные услуги и т. д.). Заключение такого договора, в определенных случаях, приемлемо во всех способах управления МКД. Однако, стоит внимательно рассматривать каждый вид предлагаемых услуг, так как УО в текст договора на оказание услуг часто закладывают посреднические услуги, такие как: управление имуществом МКД, поручение представительства, оказания коммунальных услуг, которые собственники при способах НУ и ТСЖ вполне могут получать и без посредников, и без заключения договора с УО.

3. Договор выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, это договор подряда, в силу главы ч. 2 ст.

779 ГК РФ не является услугой, а представляет собой работу, направленную на достижение определенного результата за плату.

По такому договору подрядчик не может наделяться функциями управляющего или представителя, а является лишь исполнителем заказанных работ, направленных на обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников МКД.

Исходя из выше изложенного приходим к выводам, что собственникам МКД целесообразно применять следующие:

Способ управления УО
Заключение договора управления с УО применимо к способу управления Управляющей организацией, который с 18.06.2011 г. в ЖК РФ заменил собой способ управления Управляющей компанией. При способе управления УО, собственники МКД, за плату, отдают управление домом посреднику — УО.

Способ НУ
Ч. 1. 1 ст.

164 ЖК РФ: — При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Ч. 1. 2 ст.

164 ЖК РФ: — По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (заметьте не коммунальные услуги).

Согласно ч. 2 ст.

164 ЖК РФ: — Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. (Это договоры предоставления коммунальных услугили коммунальных ресурсов, в зависимости от того, кто их исполнитель).

Ч. 7 Правил ( Пост.

Правительства № 307): — При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

То есть при способе НУ собственники МКД могут приобретать коммунальный ресурс непосредственно у ресурсоснабжающей организации до внешней границы МКД и далее сами приобразовывать её в коммунальную услугу.

А могут приобретать коммунальную услугу у исполнителя коммунальных услуг, который в свою очередь приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации, и преобразуя его в коммунальную услугу, предоставляет потребителю за плату.

Такие договоры заключаются каждым собственником самостоятельно, тогда как договор на содержание и ремонт общего имущества заключается одним договором от лица всех собственников.

Источник: https://souzpotrebitely.livejournal.com/2454.html

Договор управления МКД

Договор управления многоквартирным домом

ДОГОВОР № ____

управления многоквартирным жилым домом

г. Чехов Московская область                                                                               ___.___.20    г.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПОРЯДОК», именуемое в дальнейшем по тексту «Управляющая организация», в лице Генерального директора ­­­­___________________________________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Гражданин (-ка) РФ _____________________________________________________, являющийся Собственником (будущим собственником, нанимателем, арендатором,  иным правопреемником) жилого/нежилого помещения № _______ в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Московская область г. Чехов, ул. Лопасненская, д.  __, именуемый в дальнейшем по тексту «Собственник», именуемые далее по отдельности именуемые «Сторона», а совместно «Стороны», заключили настоящий Договор (далее – «Договор») о нижеследующем:

1.         Общие положения

1.1 Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников,  оформленного  протоколом  №1 от «   » июня 2015г.

1.2.      Цель настоящего Договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования гражданами и юридическими лицами помещениями в многоквартирном доме, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечение коммунальными услугами собственников помещений в многоквартирном доме.    

1.3.      Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех правопреемников (собственников, будущих собственников, арендаторов, нанимателей и т.п.) помещений в многоквартирном доме.

1.4.

      При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, иными нормативно-правовыми актами РФ.

2. Предмет Договора

2.1. Управляющая организация обязуется оказать услуги и выполнить работы

—  по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме №___ , расположенном по адресу: Московская область г. Чехов, ул. Лопасненская (далее – Многоквартирный дом);

-по предоставлению коммунальных услуг собственникам (арендаторам, нанимателям и иным пользователям) помещений в указанном многоквартирном жилом доме;

-по осуществлению  иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности;

Собственник обязуется оплатить оказанные услуги и выполненные работы.

2.2.      В целях исполнения п.2.1 Договора, Собственник поручает Управляющей организации заключать за счет Собственника нижеуказанные договоры:

•           договоры с ресурсоснабжающими предприятиями  по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, отоплению  жилого (нежилого) помещения Собственника  в многоквартирном доме; по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, отоплению, электроснабжению мест общего пользования;

•           договоры по эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; договоры по уборке, содержанию, благоустройству и обеспечению санитарного состояния общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории; договоры по вывозу бытового мусора; 

•           договоры на оказание иных услуг,

и обязуется оплачивать в полном объеме плату за жилищные услуги; плату за коммунальные услуги и плату за  иные услуги в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего Договора.

2.3. В состав общего имущества Многоквартирного жилого дома входят: помещения, не являющиеся частями квартир, крыша, ограждающие несущие конструкции, внутридомовое инженерное оборудование, внутридомовые сети, придомовая территория с элементами благоустройства.

2.4. Состав общего имущества  Многоквартирного жилого дома указан в Приложении № 1 к настоящему Договору.

2.5. Передача общего имущества Многоквартирного жилого дома в управление не влечет перехода права собственности на общее имущество к Управляющей организации

2.6.      Границы ответственности за эксплуатацию инженерных сетей, устройств и сооружений устанавливаются соответствующим Актом, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 1)

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Управляющая организация обязуется:

3.1.1.   Начать оказание жилищных услуг, коммунальных услуг и иных услуг с ___.___.20__г.

3.1.2.   Самостоятельно или путем привлечения подрядных организаций оказывать жилищные услуги в соответствии с перечнем, указанным в Приложении № 1 к настоящему Договору с учетом конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния общего имущества:

• по управлению и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в т.ч. услуги по эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту внутридомового инженерного оборудования (в т.ч.

лифтов, оборудования индивидуального теплового пункта, насосной станции, системы пожарной сигнализации и пожаротушения, систем водоснабжения (ХВС, ГВС), канализования, водоотводящих устройств, отопления, электроснабжения, вентиляции и др.

инженерного оборудования, являющегося общим имуществом многоквартирного дома); услуги по эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту конструктивных элементов многоквартирного дома (в т.ч. фасада, крыши и/или кровли, межэтажных лестничных клеток, лестниц, чердачных помещений, технических подвалов, мусоросборных камер и др.

конструктивных элементов, являющихся общим имуществом многоквартирного дома); услуги по подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в отопительном сезоне; прочие общеэксплуатационые услуги (в т.ч.

по обязательному страхованию общего имущества отнесенного к категории опасных производственных объектов, по освидетельствованию опасных производственных объектов, по ремонту сооружений, инженерных машин, оборудования, инвентаря и т.д., обеспечивающего надлежащую эксплуатацию многоквартирного дома).

• по уборке, содержанию и обеспечению санитарного состояния общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, в т.ч.

услуги по уборке мест общего пользования и придомовой территории, содержанию и освещению мест общего пользования; электроснабжению и теплоснабжению мест общего пользования; дезинфекции и дератизации; вывозу твердых бытовых отходов; соблюдению мер пожарной безопасности.

3.1.3.   Предоставлять Собственнику и лицам, пользующимся помещением Собственника на законных основаниях, коммунальные услуги с учетом конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния общего имущества и фактически полученных средств от Собственника.

3.1.4.   В целях исполнения п. 3.1.

3 Договора, заключить по поручению и за счет Собственника договоры с ресурсоснабжающими предприятиями на приобретение коммунальных ресурсов необходимых для оказания коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, отоплению, электроснабжению жилого помещения Собственника в многоквартирном доме; по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, отоплению, электроснабжению мест общего пользования.

3.1.5.   Заключать по поручению и за счет Собственника договоры с организациями, предоставляющими услуги по охране многоквартирного дома и придомовой территории и/или по организации дежурств консьержей на территории многоквартирного дома и придомовой территории.

3.1.6.   Заключать по поручению и за счет Собственника договоры на оказание дополнительных услуг, не предусмотренных настоящим Договором, в т.ч.

услуг, по монтажу и обслуживанию систем видеонаблюдения и систем ограничения доступа в подъезды (домофоны); по монтажу и обслуживанию систем теле- и радиовещания; по монтажу и обслуживанию  телекоммуникационных систем (телефон и Интернет); по реконструкции и благоустройству общего имущества; по благоустройству и озеленению придомовой территории.

3.1.7.

   По пожеланию Собственника, заключать с Собственником договоры на оказание услуг по ремонту и сервисному обслуживанию внутриквартирного оборудования индивидуального пользования, работа или состояние которого не оказывает влияние на работу или состояние всего инженерного оборудования дома. Эти услуги не входят в расчет оплаты за содержание и ремонт жилищного фонда и оплачиваются Собственником дополнительно, согласно договорной цены.

3.1.8.   По пожеланию Собственника, заключать с Собственником договоры на другие дополнительные услуги, в т.ч.

услуги по ремонту жилого помещения Собственника, монтажу оборудования индивидуального пользования в помещении Собственника, по государственной регистрации права собственности на помещение, по согласованию перепланировки, переоборудования и переустройства помещения Собственника и другие услуги, не противоречащие уставной деятельности Управляющей организации и действующему законодательству.

3.1.9.   Обеспечить регистрационный учет проживающих в многоквартирном доме граждан с целью предоставления соответствующих сведений органам государственной власти и органам местного самоуправления на основании данных регистрационного учета.

3.1.10.

  В день обращения, выдавать Собственнику и иным лицам, действующим по распоряжению Собственника или несущих с ним солидарную ответственность за помещение, копии из финансового лицевого счета; справки установленного образца, подтверждающие состав семьи Собственника, факт регистрации Собственника и членов его семьи, размер жилого помещения Собственника, размер платежей за жилищные услуги, коммунальные услуги и иные услуги, факт отсутствия у Собственника задолженности по платежам за жилищные услуги, коммунальные услуги и иные услуги. Срок предоставления иных документов Собственнику определяется действующим законодательством РФ.

3.1.11.

  Организовывать начисления и сбор средств, поступающих от  Собственника, за жилищные услуги, коммунальные услуги, на капитальный ремонт и иные услуги, в соответствии с настоящим Договором, на расчетный счет или в кассу Управляющей организации в соответствии с условиями заключенных договоров,  существующими нормативами, ставками и тарифами, утвержденными в установленном порядке органами местного самоуправления.

Источник: http://uk-poryadok.ru/dogovor-upravlenija-mkd

Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом


Статья рассматривает особенности квалификации договора управления многоквартирным домом по гражданскому законодательству РФ.

Ключевые слова: многоквартирный дом, жилищный кодекс, товарищество собственников жилья, управляющая компания

В части 2 ст.

162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом определяется как договор, по которому одна сторона (управляющая организация) обязуется по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо застройщика) в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Большинство специалистов в области жилищного и гражданского права, основываясь на положениях ст. 421 ГК РФ [1], называют договор управления многоквартирным домом смешанным договором.

Такая квалификация договора предусматривает объединение некоторых условий с других видов договоров: сюда относятся договора подряда, купли- продажи, оказания услуг, а также разновидности купли-продажи — договора энергоснабжения, поручения, агентского договора, доверительного управления имуществом.

В случае появления коллизий и при оспаривании договора или необходимости привлечь к ответственности берутся в учет правила о видах договоров, которые входят в состав смешанного договора, если ничто другое не предусмотрено существом смешанного договора и соглашения его сторон. Также в судебной практике часто можно встретить решения, в которых договор управления квалифицируется как смешанный договор.

Однако с таким толкованием нельзя согласиться, и на это есть основания. Также нельзя признать данный договор смешанным, искать элементы других гражданско-правовых договоров. А.А.

Собчак подчеркивает «договоры, уже сформировавшиеся, законодательно закрепленные в качестве самостоятельных видов, не могут рассматриваться как смешанные, так как отпадает надобность в применении к ним положений о тех традиционных договорах, элементы которых включены в их содержание» [2].

Говоря другим словами, если договор, не урегулированный законодательно, имеет регламентацию в законодательстве, оснований рассматривать этот договор как смешанный больше нет.

Проблематика позиции ученых, рассматривающих договор управления в качестве смешанного, заключается в попытке исследовать и принять элементы договора управления по отдельности, а не в их совокупности.

И на самом деле, разделив предмет договора управления на составные части — услуги, работы, иные действия, выполняемые организацией, можно сделать неверный вывод, что договор управления многоквартирным домом — это не самостоятельный вид договора, что он является одновременно договором об оказании услуг и выполнении работ.

Филимонов С. Л. называет смешанным договор управления по следующей причине: «выполнение жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и товаров» [3].

При этом такой подход специалистов и ученых к предмету договора не является обоснованным. Предмет договора — это не какие-то работы или услуги по отдельности, это деятельность по управлению.

И эта деятельность включает целый комплекс юридических и фактических действий, которые осуществляются в следующих направлениях: техническом, организационном, правовом, экономическом.

Эта деятельность должна рассматриваться только в своем единстве и целостности (пункт 2 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами») [4].

Неслучайно Законодатель проводит разграничение в пунктах 4 и 6 статьи 148, п. 9.1 ст. 161 ЖК РФ, подп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества от 13 августа 2006 г. N 491 между договором управления и договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту. Он утверждает, что договор управления значительно отличается от стандартного выполнения работ и оказания услуг.

Следующая группа специалистов придерживается другого взгляда, квалифицируя договор управления как непоименованный вид договора. Договор управления на самом деле можно рассматривать в качестве непоименованного договора, но только со дня вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации [5] (до 1 марта 2005 года).

Ранее же регламентация договора управления разработана не была. В старом Законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ о ТСЖ от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ можно было наблюдать некоторые упоминания о разновидности договора с целью управления кондоминиумом (статья 20 Закона).

Признание непоименованным договора означает отсутствие урегулирования вида договора, а также соответствующего ему типа.

Последняя группа ученых — авторы Е.Б. Козлова, В.К. Михайлов — рассматривает договор управления в виде самостоятельного, поименованного в законодательстве вида договора.

Ряд специалистов, говоря о поименованном характере договора управления, склонны определять место договора в группе договоров, направленных на оказание услуг или связанных с доверительным управлением имуществом. Такие выводы встречаются и в судебно-арбитражной практике.

Исследование договора управления как поименованного и самостоятельного вида договора — правильный подход.

Целесообразно привести научное обоснование позиции правовой природы договора управления. В первую очередь следует понимать, что выводы авторов о непоименованном или поименованном характере договора управления основывается на правилах толкования статьи 421 ГК РФ.

Если под непоименованным договором рассматривать любой договор, что в ГК РФ не прописано, договор управления необходимо считать непоименованным видом, потому что в ГК РФ его нет. Пример — договор на вывоз ТБО (КГМ), договор участия в долевом строительстве и прочее.

Положение пункта 2 статьи 421 ГК РФ можно трактовать буквально, тогда следует сделать вывод, что непоименованным договором может быть назван только тот, который ГК РФ не предусмотрен, а также не предполагается любыми другими правовыми актами и законами.

Правовая конструкция договора управления содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Следовательно, договор, который получил специальную регламентацию в нормах законодательства, нельзя рассматривать как непоименованный или смешанный, поскольку пропадает необходимость искать подходящие правила в соответствующих частях о других видах договоров.

К тому же известно, что поименованный договор должен предусматривать наличие в законе минимального набора норм (по крайней мере, минимальных), регулирующих данный вид правоотношений. В Жилищном кодексе минимально, да и достаточно детально раскрывается содержание договора управления, определяются его форма и стороны.

В п. 3 ст.

162 ЖК РФ перечислены существенные условия договора управления: 1) предмет договора (перечень услуг или работ по ремонту и содержанию общего имущества; состав общего имущества многоквартирного дома; список предоставляемых коммунальных услуг; порядок изменения списка работ и услуг); 2) цена договора; 3) правила контроля за выполнением обязательств по договору управления со стороны управляющей организации.

По содержанию и направленности договор управления может отличаться от остальных договорных видов. В нем нет набора признаков, характеризующих известные ГК РФ договорные типы. Например, жилищное законодательство предъявляет к договору управления особенные требования, которые в большинстве своем несут императивный характер.

Они отличающиеся нормами ГК РФ отношений по выполнению работ и оказанию услуг.

Пример: в договоре подряда выполняются работы в соответствии с перечнем и объемом, который согласован между сторонами; при возникновении необходимости стороны согласовывают объем дополнительных работ или услуг за дополнительную плату, соответственно; периодичность работ устанавливается на усмотрение подрядчика, если ничто другое не регламентируется договором.

Договор управления регулируется нормами ЖК РФ. Нормы гражданского законодательства при этом используются в плане отношений из договора управления только в части общих положений о договорах и обязательствах из раздела 3 ГК РФ.

При возникновении пробелов в правовом договорном регулировании управления, а также при невозможности устранить пробелы при помощи норм ЖК устранение пробела внедряется при помощи норм гражданского законодательства (п. 1 ст.

7 ЖК РФ).

Особая процедура заключения договора управления, отличная от традиционной процедуры оферты и акцепта (статья 432 ГК РФ).

Для заключения договора необходима совокупность таких юридических фактов: 1) утверждение условий на собрании собственников помещений; 2) волеизъявление хотя бы 50 % собственников помещений — только положительное; 3) написание решения о заключении договора в письменной форме.

Итак, можно подытожить. Ключевой особенностью договора с множественностью лиц становится то, что у всех участников, которые выступают на одной стороне договора, появляются одинаковые права и обязанности.

Чтобы понять меру индивидуальных возможностей сообладателей, следует уяснить содержание отношений, которые формируются между сообладателями.

В целом, в юридической литературе делаются выводы о том, что признавать за каждым из сообладателей самостоятельные возможности попросту недопустимо, если в совокупности они составляют содержание общего права.

Заключение договора с большим количеством лиц на стороне собственника позволит обеспечить решение общего собрания собственников назначить председателя совета дома подписать договор управления от имени собственников (также можно назначать другое лицо).

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/129/35664/

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Договор управления многоквартирным домом

7.1. Кувандык! Согласно ст.452 ГК РФ 1.Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 2.

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 26.02.2016 г.

8.2. Да относится к официальным документам.

10.1. Что имеется в виду? Обязывает ли законодательство ставить вопрос об этом в повестку дня собрания? Тогда нет.

11.1. Да, именно с КАЖДЫМ ОТДЕЛЬНЫЙ ДУ МК.

12.1. На таком договоре нельзя.

13. Управляющая компания взяла в управление многоквартирные дома по итогом конкурса с 1 января 2020 года сроком на 3 года есть или нет необходимость заключения договора управления с каждым домом в этом году.

13.1. Андрей! С каждым МКД должен быть заключен индивидуальный договор по управлению.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Договор управления МКД с управляющей компанией составлялся 11 лет назад. Многое в законодательствах изменилось. Можно ли полностью изменить договор управления, что-то изменить, что — то добавить, и оформить его на дату составления в двухстороннем порядке УО и собственники и утвердить его на ООС.

14.1. Смотря что понимаете под оформить его на дату составления. Само по себе, при согласии сторон — хоть каждый месяц пишите и принимайте новые редакции договора.

15. Вопрос из сферы ЖКХ. Я являюсь собственником нежилого помещения на первом этаже многоквартирного дома. Мое помещение имеет отдельный вход со стороны фасада дома. Имеется договор на управление МКД, в соответствии с которым мы исправно платим в пользу УК денежные средства. Вопрос кто обязан содержать в чистоте тротуар, прилегающий к фасаду дома? Я или УК?

15.1. Конечно же УК МКД т.к.независимо от вашего помещения и отдельного входа территория многоквартирного дома принадлежит Управляющей кампании.

16. Физ лицо, заключив договор на управление шлагбаумом, препятствует въезду собственников помещений МКД на придомовую территорию. Районная прокуратура отписалась, что не занимается физ лицами и не обязана решать эту проблему. По каким основаниям и в каких инстанциях можно добиться устранения препятствий к проеду собственников на территорию своего двора?

16.1. Игорь.Вопрос очень не точно сформулирован. Для правильного ответа необходимо более детально разбираться в ситуации.

Но, в общем, если шлагбаум установлен на законных основаниях, то вопрос необходимо решать через суд.

16.2. Обращайтесь в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании.Вы можете обратиться к одному из ответивших Вам юристов.

Остерегайтесь навязчивых звонков неустановленных лиц с настойчивыми приглашениями на якобы «бесплатные консультации юристов». Ничего бесплатного там нет, кроме озвучивания завышенных цен, и, скорее всего, юристов на этих «консультациях» Вы тоже не увидите:)

17. Вы вводите в заблуждение людей, указывая, что УК обязана предоставить договоры с подрядными организациями. Данная документация не относится к документации, оформленной во исполнение договора управления многоквартирным домом, поскольку не регулирует отношения между собственником помещения и управляющей компанией. Следовательно, УК не обязана предоставлять такие договоры (читайте суд практику).

17.1. Здесь есть профессионалы. Но у нас не всегда хватает времени на ответ.
Приоритет мы отдаем тем, кто благодарит нас за консультативную помощь, оплачивая ее.

17.2. Кто вам мешает платно обратится к юристам по месту проживания или воспользоваться услугами бесплатного юриста?

18. В ТСЖ имеются ведомственные квартиры ОАО РЖД. При заключении договора на оказание услуг по управлению, содержанию в МКД собственники помещений хотят иметь отсрочку по платежам 45 дней. Законно это?

18.1. Татьяна.
Вы не обязаны предоставлять такую отсрочку, так как такая обязанность не закреплена нормативно-правовыми актами.

19. Мною был подписан договор управления многоквартирным домом (новостройка) с Управляющей компанией. Одновременно на год подписано доп. олнительное соглашение на вывоз строительного мусора. Срок действия доп.. соглашения июль 2020 г). Фактически контейнер для вывоза строительного мусора конкретно использовался один месяц. Пластиковые контейнеры тоже установлены.
Возможно ли расторгнуть доп. соглашение с управляющей компанией? Как это лучше сделать? Если нет, по какой причине. Благодарю.

19.1. Расторгнуть договор можно в силу ст.450 ГК РФ. По соглашению сторон в письменной форме! Кроме того, в отношении оплаты Вы можете сослаться на фактический объем отходов!Как лучше сделать* ? ответ — составить соглашение о расторжении договора, плюс уведомление об отказе в услугах, ну и соответственно выплатить (если не выплачивали) не оспариваемые суммы!

С уважением,

20. Обязана ли УК выполнять свои обязанности если ТСЖ с кем заключен договор управления МКД было ликвидировано? И какие действия согласно ЖК должна сделать УК после ликвидации ТСЖ?

20.1. Если ТСЖ ликвидировано, а домом управляет УК, то у нее возникают все права и обязанности управляющей организации согласно действующему жилищному законодательству.

21. Договор с УК заканчивается 16.05.2020 г.Имеет ли право УК без собрания собственников жилья перезаключить договор на управление многоквартирным домом. Спасибо.

21.1. Имеет. Для прекращения договора в связи с истечением срока необходимо заявление одной из сторон.

22. Между ТСЖ и УК был заключен договор. ТСЖ было ликвидировано. Какие действия должна совершить УК в случае ликвидации ТСЖ? И имеет она право без уведомления собственников продолжать свою деятельность без нового договора на управление МКД?

22.1. Если ТСЖ ликвидировали, это не значит, что и собственников тоже. Именно собственники принимают решение по вопросу управления МКД, независимо от того, есть ТСЖ или нет.
Если договор был заключен, надо смотреть его его срок и каким образом он заключался. Возможно, есть вариант заключать, например, доп.соглашение.

23. За ноябрь 2019 г платежный документ п ЖКХ пришел от Мособлеирц. Причем собственников об этом заранее не уведомили. Я заплатила в кассу УК. Теперь этот платеж мне выставляется из Мособлиерц в качестве долга, платежка задвоилась. Вправе ли собственник сам выбирать куда платить за оказанные услуги? С УК у меня заключен договор на управление МКД.
Прошу ответить с ссылками на действующее законодательство. Спасибо.

23.1. Проведите сверку расчетов, обратитесь в жилищную инспекцию.

24. Сужусь с Управляющей организацией по поводу неисполнения договора управления МКД, не выполнили три предписания Г-ЖИ. УХО лишили лицензии на этой неделе. 1. Если суд обяжет выполнить работы по договору, должна ли УХО их выполнять? 2. Может суд теперь прекратить судебное дело, если у УХО теперь нет лицензии.

3. Если УХО не выполняет условия договора, могу я им не платить по квитанции?.

24.1. Прекратить не могут, как и платить должны, независимо от лицензии до момента ликвидации.

25. Жилищная инспекция обязала нашу УК обновить тех. паспорт на дом, УК это сделала за счет собственников, выставила счет отдельной строкой, т.к. в договоре управления с нашим домом не прописано, что обновление тех. документации входит в тариф оплаты содержания и ремонта общего имущества в МКД. причем не проводилось никаких собраний собственников, никого не уведомляли. Правомерны ли действия УК? спасибо.

25.1. Смоленск!Данные действия Управляющей компании НЕ основаны на Законе, т.к.:- вопрос обновления Технического паспорта ВСЕГО МК должен решаться на Общем собрании (ст.44 ЖК РФ). Удачи вам Владимир Николаевич

г. Уфа 19.12.2018 г.

26. Договор управления МКД заключён по результатам открытого конкурса между администрацией и УК. Вопросы:1)Какому суду подведомственно дело по взысканию долга с меня (собственника) и управляющей компанией?2)Имеет ли право общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания работать без штатного юриста (исковое заявление подписано представителем по доверенности) и просить суд взыскать с меня, собственника, оплату услуг этого представителя? Спасибо за подробный ответ.

26.1. Подсудность, как правило, мирового суда по месту Вашей регистрации (если сообщали УК) либо месту нахождения квартиры. УК может не иметь в штате юриста, в таком случае может просить взыскать оплату услуг представителя.

27. Имеют ли право собственники МК в одностороннем порядке расторгнуть договор на управление домом с УК, выбранной путем муниципального конкурса на три года, если прошел только один год? Спасибо за развернутый ответ.

27.1. Вы имеете право расторгнуть договор, навязывание услуг противоречит закону о защите прав потребителей.

28. Если в МК 1/3 муниципальные квартиры остальные в собственности каковы правила заключения договора управления с У.О. ?

28.1. В данном случае выбор способа управления и заключения договора управления происходит через общее собрание собственников.

29. Вопрос по ЖКХ: у нас управляющая компания работает, которой мы оплачивает содержание и текущий ремонт, но в этом году выяснилось что она в начале года переименовалась из ООО в другое ООО, сменив реквизиты в платежах, теперь получается что ООО у них договор заключён на перевод денежных средств, правомерно ли это, без оповещения собственников, решать самим? И у кого должна лицензия быть на управление МКД.

29.1. Многие управляющие компании меняют свои реквизиты и названия с одной целью, спрятать свои предыдущие недочёты и так далее.

УК обязана была не менее, чем за календарный месяц в письменном виде проинформировать всех жильцов о смене реквизитов, а по сути при смене ООО (название) это уже другая УК, которая обязана заключить новый договор. Напишите письмо в администрацию города с указанием всех фактов.

29.2. Неправомерно не оповещать собственников о смене ООО и тем более реквизитах.
Это является основанием для обращения в суд с иском о смене УК.

30. Как на законных основаниях получить копию или текст для прочтения Устава АО, для написания претензий в до судебном порядке. А именно для признания оповещения о ОСС на информационном стенде ненадлежащим уведомлением. Так как данного пункта нет в договоре на управление МКД, а вот Устав недоступен для прочтения.

30.1. Вы можете обратиться в налоговую по месту регистрации УО с заявлением об ознакомлении с учредительными документами. Если в налоговой с этим будут какие-либо заминки, то обратитесь к местным адвокатам для составления адвокатского запроса

С уважением, Татьяна Прохновская.

Источник: https://www.9111.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%BC%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%BC_%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%BC/

Isfic
Добавить комментарий