Регулирование лизинга недвижимости

Регулирование лизинга (финансовой аренды) недвижимости

Регулирование лизинга недвижимости

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

РЕГУЛИРОВАНИЕ ЛИЗИНГА (ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ) НЕДВИЖИМОСТИ

   В практике лизинговых компаний доля сделок с объектами недвижимости является достаточно маленькой, что связано с рядом причин.

Между тем большой интерес к такому способу получения в собственность недвижимости как лизинг связан с рядом положительных моментов для приобретателей имущества.

Такими из них, к примеру, являются отсутствие значительных единовременных затрат на приобретение недвижимости, что, учитывая цены на недвижимость, является немаловажным, а также получение в собственность объекта со значительной долей амортизации и другие моменты.

Сторонами договора лизинга (финансовой аренды) являются лизингодатель (арендодатель) и лизингополучатель (арендатор). По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести имущество у указанного лизингополучателем лица и предоставить лизингополучателю во временное владение и  пользование для предпринимательских целей.

В соответствии с договором лизингополучатель обязан принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором, выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, предусмотренные договором, по окончании срока его действия вернуть предмет лизинга (если иное не предусмотрено договором) или приобрести его в собственность.

Договором лизинга устанавливаются и другие обязательства сторон.

Договор лизинга недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. При этом в отличие от просто договоров аренды зданий и сооружений в независимости от срока, на который имущество передается в лизинг. Соответственно договор лизинга вступает в силу лишь с момента государственной регистрации указанного договора.

Формализм самой государственной регистрации,  сложность оформления, таким образом, несколько негативно сказываются на распространенности договора лизинга недвижимости, т. к.

если следовать букве закона, то до того как заключить договор, будущий лизингодатель должен провести переговоры с продавцом имущества, получить у него необходимую для государственной регистрации договора лизинга информацию (и документацию, чтобы договор лизинга был зарегистрирован беспрепятственно, т. к.

в Федеральном Законе «О финансовой аренде (лизинге)» установлено  требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определить имущество, передаваемое  в лизинг) и только затем (когда уже фактически договорные отношения состоялись, но формально кроме как на словах нигде не закреплены) подписать договор лизинга, подать его на государственную регистрацию, после его регистрации заключить договор купли-продажи с продавцом имущества и после государственной регистрации права собственности передать это имущество непосредственно лизингополучателю.

Такая схема, скорее всего в большинстве случаев будет обязательной, т. к. на практике возникали случаи, когда уже специально приобретенное для последующей аренды и передачи в собственность недвижимое имущество, передавалось по договору лизинга арендатору.

После подачи договора лизинга на государственную регистрацию регистрирующий орган отказал в государственной регистрации, т. к. посчитал, что сложившиеся отношения не связаны с лизингом (арендодатель не приобретал имущество у продавца, указанного арендатором, а передал уже заранее приобретенное имущество) и суд указанную позицию поддержал (См.

, к примеру, Постановление Федерального Арбитражного суда Московской области от 31.01.2005 года по делу №КГ-А41/13465-04).  

Касательно самого предмета лизинга (передаваемого имущества) указано, что оно после передачи остается в собственности лизингодателя у которого сохраняется право на распоряжение предметом лизинга, включающим в себя право изъятия предмета лизинга в случаях, предусмотренных законодательством. К примеру, такими обстоятельствами в соответствии с Федеральным Законом «О финансовой аренде (лизинге)» являются расторжение договора лизинга, а также случаи, непосредственно указанные сторонами в договоре.

Федеральный Закон «О финансовой аренде (лизинге)» содержит правила, определяющие платежи по договору лизинга.

Установлено, что под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга, возмещением затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг,  а также доход лизингодателя. При этом в общую сумму договора может включаться цена предмета лизинга, если по его условиям предусмотрена его передача в собственность лизингополучателя.

На практике в связи с этим возникают споры, которые в результате приводят к судебному разбирательству.

Так, при расторжении договора лизинга (по которому имущество в результате переходило в собственность лизингополучателя) лизингополучатель посчитал, что оплата сумм по договору лизинга за период получения имущества и вплоть до расторжения договора лизинга должна выплачиваться за минусом сумм, которые относились к выкупной цене предмета лизинга. В итоге суд не согласился с доводами лизингополучателя, т. к. из закона следует, что лизинговый платеж является единым платежом, проводимым в рамках единого договора лизинга, и несмотря на то, что в него входит несколько составляющих, нельзя рассматривать этот платеж как несколько самостоятельных платежей. В связи с чем, лизингополучатель должен выплатить лизингодателю все предусмотренные договором лизинговые платежи (См. Постановление Федерального Арбитражного суда Московской области по делу№КГ-А40/7960-05).        

       Также в законодательстве о лизинге достаточно четко прописаны гарантии прав лизингодателя.

Так, к примеру, в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд, их списание лизингодателем осуществляется в бесспорном порядке путем направления в банк (иную кредитную организацию) лизингополучателя распоряжения на списание с его счета денежных средств.

Или если, по требованию лизингодателя договор лизинга расторгается досрочно (к примеру, в случаях, предусмотренных договором), то все расходы, связанные с возвратом имущества, в т. ч. расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет лизингополучатель. 

    Лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем. При этом лизингодатель, при наличии любых прав третьих лиц на предмет лизинга, должен уведомить об этом лизингополучателя.

Когда возникает ситуация, при которой происходит обращение на имущество лизингополучателя кредиторами и иными третьими лицами, обращение на предмет лизинга запрещено.

Если аналогичная ситуация возникает с лизингодателем, то взыскание на предмет лизинга обращено может быть, но при этом лицо, которое получает права лизингодателя на имущество, являющееся предметом лизинга, в обязательном порядке приобретает права и обязанности лизингодателя, определенные в договоре лизинга.     

Касательно выгод, которые приносит лизинг, можно отметить, что конечно можно было бы просто брать имущество в аренду для коммерческой деятельности, но, учитывая насколько окупается недвижимость на сегодняшний день, просто аренда не даст того эффекта и отсюда является менее выгодной для предпринимателя.

На это влияет несколько факторов, в том числе и упомянутые выше.

Во-первых, экономическая выгода для приобретателя имущества – лизингополучателя, которая связана с отсутствием необходимости единовременно привлекать и выплачивать достаточно большие финансовые средства (указанные средства остаются в производстве и с привлечением недвижимости дают гораздо больший эффект).

Во-вторых, лизинговые операции являются той сферой интересов частных лиц, где установлены государственные гарантии участникам этих отношений (в т. ч. числе более льготный налоговый режим), т. к. лизинг призван стимулировать рост предпринимательства и повысить прибыльность участников рынка.

В-третьих, как и было указано выше, для лизингополучателя (лизингодателя) установлен более мягкий налоговый режим, который связан с возможностью ускоренной  амортизации имущества, которое было передано в лизинг. В частности, ст.

259 Налогового Кодекса РФ установлено, что для амортизируемых основных средств, которые являются предметом договора финансовой аренды к основной норме амортизации налогоплательщик вправе применять специальный коэффициент, но не более 3. Данный порядок позволяет уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, т. к.

суммы амортизации относятся к расходам, а также уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на имущество, т. к. с учетом ускоренной амортизации имущества уменьшается и налоговая база по налогу на имущество. Арендные (лизинговые) платежи при этом также в полном объеме относятся к расходам по налогу на прибыль (ст. 264 Налогового Кодекса РФ).

При разумном применении положений Налогового Кодекса РФ, в части налога на добавленную стоимость, можно также добиться положительного результата в части налогообложения.  

На основании вышеизложенного все-таки следует сделать вывод о достаточно выгодных последствиях заключения сделки лизинга как для лизингодателя, так и для лизингополучателя и больших перспективах лизинговых отношений в будущем.   

Ручкин Александр Николаевич

Юрист-эксперт

Консультационный центр недвижимости

Источник: http://www.riskam.net/part/oformlenie/Reg_liz/

Обратный лизинг недвижимости — схема сделок, варианты применения, выгода, правовые основы и риски

Регулирование лизинга недвижимости

Правожил.com > Аренда > Особенности договора обратного лизинга недвижимости

Стать законным владельцем имущества можно при заключении лизинговых сделок. Эта разновидность арендных договоров применяется в отношениях как физических, так и юридических лиц. В чем заключается обратный лизинг недвижимости, как его оформить и когда это стоит делать, расскажем далее.

Что такое обратный лизинг? Лизинг это финансовая аренда?

В коммерческой деятельности предприятий нередко встречается понятие лизинга. Оформление лизинговой сделки возможно и с физическими лицами.

Это разновидность договора аренды, которая именуется финансовой. Основные положения о лизинге (финансовой аренде) содержатся в Гражданском кодексе (ГК РФ) и Законе от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон).

Особенность финансовой аренды состоит в том, что лизингодатель (арендодатель) передает в пользование лизингополучателю то имущество, на которое последний укажет.

Фактически лизингодатель изначально не имеет на это имущество никаких прав. Перед тем, как сдать его в такую форму аренды, он предварительно его приобретает. При этом покупает он выбранное лизингополучателем имущество.

Аренда имущества по такой схеме имеет ряд плюсов. Это подходит тем гражданам, которым невозможно оформить кредит или недостаточно средств для покупки жилья. Организации получают от такой сделки ряд налоговых преимуществ.

Лизинговые операции могут проводиться в нескольких видах. Среди них выделяют и возвратный или обратный лизинг. Особенность возвратной формы в том, что лизингополучатель выступает одновременно и в качестве продавца имущества. Совмещение в одном лице лизингополучателя и продавца прямо разрешено Законом (ст. 4).

При обычной форме эти лица не совпадают, а лизингополучатель не вступает во взаимоотношения с продавцом. Субъектами сделок выступают организации и граждане.

Предметом является любое имущество, кроме земельных участков и продукции, запрещенной к свободному обращению. Наибольшее распространение получил лизинг оборудования, недвижимых объектов.

По срокам разделяется на краткосрочный, средне- и долгосрочный. Но обычно имущество передается в лизинг на длительное время с правом последующего получения в собственность.

Схема сделок возвратного лизинга недвижимости

Лизинговые сделки имеют определенное сходство с кредитными договорами и простой арендой. Но заключаются и реализуются они по другой схеме.

Для кредитного или простого арендного договора достаточно наличие двух сторон. В лизинге же фактически участвуют три стороны. В возвратной форме две из них совпадают в одном лице, лизингополучателе.

Лизинговая сделка возвратного типа заключается в следующем порядке:

  • между продавцом и покупателем (будущим лизингодателем) заключается договор продажи недвижимого объекта. Происходит передача имущества, оплата по сделке, переоформление прав на имущество в Росреестре.
  • новый владелец имущества (лизингодатель) заключает договор с лизингополучателем (бывшим его собственником). Имущество снова поступает во владение продавца, но уже в ином качестве. Он снова может использовать недвижимый объект, но без возможности распоряжаться им. Зато он освобождается от обязательств по уплате налогов и иных расходов собственника на имущество.

Оба указанных договора можно заключать одновременно или в разное время. За сделку по продаже недвижимости бывший собственник получает средства, которые впоследствии он может направить на оплату описанной оренды. А затраченные покупателем на покупку имущества средства возвращаются за счет лизинговых платежей.

У лизингополучателя по истечении срока лизинга снова возникают права на арендованное имущество, если договора лизинга не предусматривают иное.

Желание лизингополучателя приобрести имущество в собственность после выплаты всех платежей должно оговариваться при заключении сделки. Но изменять услвоия договора при обоюдном согласии сторон не воспрещается.

Варианты схем применения лизинга

Где применяется обратный лизинг?

Как выглядит общая схема обратного лизинга описано выше. Но на практике встречаются различные варианты лизинговых схем. Остановимся подробнее на некоторых из них.

  1. Самый простой вариант, когда лизингополучатель продает сначала свое имущество, а лизингодатель оплачивает его собственными средствами. Потом имущество передается в финансовую аренду обратно продавцу. В этой схеме участвуют только два субъекта и заключается два договора.
  2. Возможна схема, по которой лизингодатель для оплаты имущества продавцу оформляет на себя кредит. Поэтому лизингодателем фактически заключается три договора: покупки имущества, займа и лизинга. Полученные от аренды имущества средства он направляет на погашение кредита.
  3. Допускается вариант, когда лизингополучатель намеревается приобрести недвижимые объекты по договору с третьим лицом. Но средств для оплаты имущества у него не хватает. Он параллельно заключает договор на продажу этого имущества с лизингодателем. Полученные средства он использует для оплаты первоначального договора. Затем заключается договор на передачу объекта в фин аренду. Здесь уже лизингополучатель заключает несколько сделок с одним и тем же имуществом.
  4. Самый сложный вариант, когда и лизингополучателю и лизингодателю приходится заключать по несколько договоров. Первый покупает товар, продает его, а потом получает это же имущество в финансовую аренду. Лизингодатель оформляет договор займа с банком. А затем заключает сделки купли-продажи и фин аренды с лизингополучателем.

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/obratnyj-lizing-nedvizhimosti.html

Isfic
Добавить комментарий